Hypotheek oversluiten

Hypotheek oversluiten header

Hypotheken. Er is al veel over geschreven en er zal nog veel over geschreven worden. Al met al is het niet zo verrekte moeilijk. Je leent een bedrag van de bank en dat betaal je terug. Zeker met de nieuwe regelgeving is het redelijk simpel en heb je de keuze uit een lineaire of een annuïtaire hypotheek. Ik zou persoonlijk áltijd voor een annuïtaire hypotheek kiezen maar daar is misschien nog wel een apart blogje aan te wijden.

Onze hypotheekrente

Je hypotheekrente zet je vast voor een periode naar je keuze. Hier later meer over. Onze hypotheek hebben wij in september 2014 afgesloten. Ik schreef er in 2015 al eens een blogje over.

We hebben bij het afsluiten gekozen om onze hypotheekrente voor 5 jaar vast te zetten voor 2,85%. Wij kwamen toen uit een huurappartement en door een huis te kopen en onze maandlasten voor 5 jaar vooruit te weten wisten wij ruimte in onze maandelijkse lasten te creëren om zo versneld af te lossen op de studieschuld. Zoals je afgelopen week kon lezen is dit plan aardig gelukt so far.

Wijzigende hypotheekrente

Ik hield de hypotheekrente altijd redelijk nauwlettend in de gaten. Ik keek eigenlijk wekelijks even op hypotheekrente.nl of bij mijn eigen hypotheekverstrekker wat de rente deed. Afgelopen november stond bij onze verstrekker het NHG rentetarief op 1,49% voor 1 jaar vast. Maar ook voor 2,3,4,5 & 7 jaar vast..

Daar gingen de radertjes weer draaien. De excelsheets kwamen weer tevoorschijn en er werden weer een paar uurtjes ingestoken. Onze boeterente werd berekend ten opzichte van een rente van 1,69% en we zouden 1,49% kunnen krijgen. Hoe het precies zit weet ik niet maar onderaan de streep kwam een boete van iets meer dan €4400,= uit. Dat is -met onze belastingaftrek – netto dus zo’n €2200,=. Leve de ronde getallen.

Is dit interessant?

Onze hypotheekrente was zoals gezegd 2,85%. Dit leverde een maandlast op van €1140,= bruto, na aftrek van de hypotheekrente en verrekening van het EWF werd dit netto zo’n €930 richting het einde van 2017.

Met een rente van 1,49% zouden de maandlasten €961,= bruto worden, een besparing van maar liefst €180,=. We krijgen echter ook een stuk minder hypotheekrenteaftrek waardoor de netto lasten €900,= zouden worden. We zouden dus €2200,= netto moeten betalen om €30,= netto minder te gaan betalen per maand.. Een snel rekensommetje leert dan dat je meer dan 6 jaar verder bent voordat je je boete hebt terugverdient. En onze hypotheekrente had nog maar een looptijd van iets minder dan 3 jaar..hmm

Even doorrekenen

We zouden die €2200,= natuurlijk ook in 1x af kunnen lossen. Als we het als boeterente kunnen betalen zouden we het ook beschikbaar hebben om af te lossen. Wat levert dat op? Kort: 10 euro lagere maandlasten, namelijk 7 euro minder rente en 3 euro minder af te lossen in de maand. Ook niet echt shocking…

Nog even verder doorrekenen

..maar wacht eens even. Onze huidige netto maandlasten zijn €930,=. Daarvan is €515,= aflossing en de overige €415,= is rente. Als we naar een rente van 1,49% gaan, dan zijn onze nieuwe netto maandlasten €900,=. Daarvan is €635,= aflossing en €265,= rente. We steken dus elke maand €30,= in onze zak omdat we lagere maandlasten hebben maar buiten dat stijgt onze aflossing van €515,= naar €635,=. Dat maakt netto een verschil van €150,= per maand!

Andere opties

We kunnen dus €2200,= investeren in een verlaging van onze hypotheekrente. Maar we hebben ook nog een studieschuld, we kunnen het investeren in een indexfonds, lendahand, crowdfunding, exotische boomplantages of scheeps-cv’s.

Weer even excellen.. Nu €2200,= investeren levert ons dus €150,= per maand op. Als we alleen even rekenen tot aan de datum waarop onze vorige rentevaste periode afliep dan komen we op een rendement van 8,5% per jaar. Risicoloos, want we zouden anders een hogere rente hebben betaald. Er schuilt wel een risico in dat de rente over 2,5 jaar nog lager had gestaan dan 1,49%. We’ll take thát risk 😉

Als we kijken naar de serieuze alternatieven dan komen crowdfunding en lendahand niet aan de 8,5%. Als we kijken naar een breed gespreid indexfonds als de Vanguard Total World Index Fund dan heeft die het de afgelopen 5 jaar wel beter gedaan. Maar resultaten in het verleden…enfin, u kent het credo.

Risico verminderen

Een ETF aankopen zou dus mogelijk meer opleveren dan onze hypotheek oversluiten. Echter bij het investeren vergroot je het risico waaraan je bloot staat juist. In onze situatie wilden we juist risico afbouwen. Kregen we bij 2,85% zo’n €2450,= per jaar aan hypotheekrenteaftrek terug, met 1,49% is het nog maar zo’n €675,=. We lopen bij versnelde afschaffing van de HRA dus minder risico, we zijn er immers minder van afhankelijk.

Onder aan de streep kunnen we dus redelijk risicoloos een rendement van 8,5% pakken en tegelijkertijd onze blootstelling aan de HRA verminderen én onze hypotheek sneller afbouwen. We hebben deze deal dus gesloten en betalen vanaf dec 2016 nog maar 1,49% over onze hypotheek! De rente staat voor 7 jaar vast waarbij we de laatste 2 jaar ‘rentebedenktijd’ hebben. Staat de rente dan lager mogen we zonder boeterente oversluiten, staat de rente hoger blijven we lekker tot einde looptijd wachten.

Voor ons was dit een no-brainer, we hebben genoeg geld op de plank liggen om in geval van werkloosheid of grote onkosten(huis/auto) dit te kunnen betalen zonder ervan wakker te liggen. De €2200,= stop je door middel van de verhoogde aflossing in feite in je huis en kun je er lastig c.q. niet meer uitkrijgen en dat was een situatie waar we prima mee konden leven! Weer een mooi staaltje ‘met geld maak je geld’!

Heb je vragen of opmerkingen? Neem contact op via de contactknopTwitter of een ouderwets mailtje en schrijf je in ieder geval ook even in voor de nieuwsbrief om niets te missen in de toekomst!

9 thoughts on “Hypotheek oversluiten

  1. “Ik zou persoonlijk áltijd voor een annuïtaire hypotheek kiezen”? Dat dacht ik zelf ook altijd. Toch kozen wij voor een lineaire, omdat dat voor onze situatie (we willen sneller aflossen, en verwachten geen stevige inkomensgroei meer in onze loopbaan) op basis van berekeningen de voordeligste optie is. Dus ik ben benieuwd naar je overwegingen?

    • Een lineaire hypotheek is inderdaad goedkoper over de gehele looptijd. Punt.

      Een annuïtaire hypotheek kún je altijd lineair aflossen maar een lineaire hypotheek kun je nooit annuïtair aflossen. Je krijgt met een annuïtaire hypotheek dus meer flexibiliteit en hetzelfde rentetarief. Heb je geld over en heb je besloten dat aflossen de beste investering is dan kun altijd extra aflossen, 10-20% boetevrij afhankelijk van je bank.

      Maar stel je nou eens voor dat je de rente lekker 20 jaar vast heb gezet op 3% en over 10 jaar is de spaarrente 5%? Elke euro die je extra aflost kost je dan gewoon geld tov een risicoloze spaarrekening. Bedenk dan even dat je kind doodziek wordt en een dure experimentele behandeling nodig heeft, je zelf ziek wordt en nog maar een x aantal maanden/jaren te leven hebt, de beurs instort en je aandelen voor een schijntje kan kopen of verzin nog eens wat anders. Stuk voor stuk situaties waarbij ik liever minder geld heb vastzitten in mijn hypotheek dan meer. Met een lineaire hypotheek verplicht ik mijzelf om dat geld erin te stoppen en met een annuïtaire hypotheek houd ik de optie open om er geld in te stoppen.

      Als je discipline hebt en met je geldzaken bezig bent is er volgens mij geen reden om een lineaire hypotheek af te sluiten. Tenzij je ‘m zo verschrikkelijk snel af kan/gaat lossen dat je bij een annuïtaire hypotheek jaarlijks aan je max aflossing zou zitten.

  2. Leuk om jullie overwegingen te lezen. Wij Excellen er ook graag op los om meerdere scenario’s door te rekenen voordat we een besluit nemen. Soms worden we wel moe van onszelf met alle dilemma’s doorrekenen :p

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.