Onze molensteen, de hypotheek!

Zoals velen hebben wij ook onze eigen versie van onze molensteen. De hypotheek. September ’14 hebben wij ons eigen huis weten te bemachtigen. Omdat er nou eenmaal niet zoveel spaargeld voor handen was om dit cash af te tikken hebben we toch maar gekozen om een hypotheek af te sluiten. Bovendien is het natuurlijk veel voordeliger met een hypotheek. Met de hypotheekrenteaftrek levert dat toch geld op..?

De hoogte

Voor de financieel voyeuristen onder ons gaan we met de billen bloot. De hypotheek die wij hebben afgesloten in september ’14 bedroeg €275.600,=. Dit was een kleine €20.000,= meer dan de aankoopsom. We moesten natuurlijk nog wel wat te doen hebben. Nu we een klein jaar verder zijn hebben we centrale verwarming, vernieuwde elektra en een splinternieuwe badkamer. Omdat die uit 1986 toch een beetje out-of-date was.

De vorm

Onder het geweldige bewind van dhr. Rutte & consorten kwamen er uiteraard nog maar 2 echte opties naar voren. De annuïteitenhypotheek of de lineaire hypotheek. Omdat de lineaire hypotheek de laagste totale kosten heeft over de totale looptijd hebben we die maar niet gekozen. Vanwege de hoge studieschuld hebben we gekozen voor een annuïteitenhypotheek. Hierdoor hebben we in het begin lagere maandlasten en kunnen we de studieschuld sneller aflossen. Dit is voor ons dus de voordeligste keuze!

De rente

Ook hier hebben we weer rekening gehouden met de studieschuld. We hebben ons huis precies gekocht voordat het bedrag waarvoor je een NHG-hypotheek kon afsluiten weer verlaagd werd. Wij mochten dus in plaats van de 100% marktwaarde rentetarieven kiezen uit een NHG-rentetarief! En dat scheelde toen zo’n 1,3% zo uit m’n hoofd wat zo weer €50,= in de maand scheelt. De rente hebben we uiteindelijk voor 5 jaar vastgezet tegen 2,85%. In deze 5 jaar kunnen we hoogstwaarschijnlijk de studieschuld aflossen. Mocht er over 5 jaar dan een veel hogere rente zijn kunnen we deze van het verschil makkelijk betalen en hebben we deze 5 jaar toch een voordelige rente gehad. Althans, dat is onze theorie.

Maandlasten

De snelle hoofdrekenaar heeft vast al uitgerekend wat er elke maand afgeschreven wordt. Om precies te zijn is dat €1139,76. Nu krijgen we ook nog wat terug van de belasting waardoor de nettolasten het afgelopen jaar nog geen €900,= waren. Omdat het een annuïteitenhypotheek is nemen icm de afbouwende HRA onze netto maandlasten toe. Voor de komende jaren is dit ongeveer 1 euro in de maand. Wel te overzien dus. Ergens in 2020 zitten we op €950,= netto!

via www.foksuk.nl

via www.foksuk.nl

Aflossing

We lossen door de vorm van onze hypotheek elke maand af. Dit bedrag neemt elke maand een beetje toe waardoor we eind van het jaar op €500,= aflossing p/mnd zitten. Meer dan de helft van onze netto maandlasten bestaat dus uit aflossing. Dit zijn dus ook geen echte kosten maar gewoon een verschuiving van het vermogen. We moeten het wel elke maand overmaken dus we moeten wel zorgen dat er voldoende cashflow is om dit te kunnen doen. Na 5 jaar is er dus ‘automatisch’ 10% van de hypotheek alvast afgelost. Voor de rest lossen we niets extra’s af omdat de studieschuld een hogere rente heeft.

Bewuste keuzes

Bij de aankoop van onze woning hebben we aantal bewuste keuzes gemaakt. We mochten ruim een ton meer lenen van de bank maar hebben dit niet gedaan. We vinden onze maandlasten met de huidige hypotheek al hoog genoeg en hebben liever wat meer ruimte elke maand. We hebben op een gegeven moment onze wensen nog iets ‘gedownsized’ zodat we een huis konden kopen wat net wél onder de NHG grens viel. Hoeveel dat oplevert? Dat lees je hieronder!

Geld verdienen met de NHG

Voor het afsluiten van een NHG hypotheek moesten we 1% van de hypotheeksom aan kosten betalen. Dit was €2756,= en dit bedrag is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De rente die we zonder NHG konden krijgen was toentertijd 4,1%. Door deze lagere rente scheelt het in maandlasten over 5 jaar tijd €3117,=

Buiten het feit dat je maandlasten zoveel lager zijn los je bij een lage rente ook veel meer af. Bij een rentestand van 4,1% zouden we €26193,= hebben afgelost na 5 jaar. Bij onze huidige rentestand van 2,85% hebben we €31473,= afgelost. Dit scheelt maar liefst €5280,=!

We hebben dus veel meer afgelost en veel minder rente betaald dan dat we hadden gedaan als we een hypotheek zonder NHG hadden genomen.

Als ik voor het gemak reken met 50% aftrek van de inkomstenbelasting kom ik op de volgende netto bedragen uit.

Kosten NHG €2756 x 50% = €1378,=

Lagere maandlasten = €3117

Extra afgelost t.o.v. hogere rente = €5280,=

De ‘opbrengsten’ zijn dan €3117 + €5280 = €8397, minus de kosten van €1378,= komt hier een bedrag van maar liefst €7019,= netto uit! Doordat we onze woonwensen wat naar beneden hebben bijgesteld scheelt het ons dus meer dan €1400,= per jaar over de eerste 5 jaar gezien.

Nu werd ik er terecht ook nog op gewezen dat als we onze woonwensen niet hadden bijgesteld we dus een duurder huis hadden gekocht. Als we dat duurdere huis hadden gekocht hadden we dus überhaupt al 10/20/30.000 euro meer uitgegeven. Dan hadden we ook een grotere tuin/achterom/etc gehad, dus deze besparing heb ik niet eens meegenomen.

 Keuzes

Wat we hiermee hebben willen laten zien is dat een heleboel dingen afhankelijk zijn van je eigen keuzes. Ga je voor dat grote huis met maximale hypotheek of ga je toch wat lager zitten. Nadat we bovenstaande rekensom hadden gemaakt was het voor ons vrij duidelijk. Een ‘achterom’ is heel erg handig maar ons geen €1400,= per jaar waard. Veel mensen hebben ook niet door dat een kortere looptijd(met bijbehorende lagere rentes) ook resulteert in een hogere aflossing. Kijk dus niet alleen naar je maandbedrag maar ook welk bedrag je afgelost heb. Dit is immers geld wat je later niet meer hoeft terug te betalen én waar je ook geen rente meer over hoeft te betalen.

Wil je trouwens weten waarom je huis een verschrikkelijke slechte investering is? Kijk dan hier even! Een huis is om in te wonen en wonen kost nou eenmaal geld. Een nieuwe keuken is geen investering en een nieuwe badkamer is ook geen investering. Een investering in woongenot, dat wel. Voor de rest zijn het gewoon uitgaven.

Oneens met bovenstaande? Laat het hieronder weten in de reacties of via het contactformulier. Volgen via Twitter kan ook of schrijf je in voor de nieuwsbrief om niets te missen!

 

Deel deze post met je vrienden!

5 thoughts on “Onze molensteen, de hypotheek!

  1. Een huis is een slechte “investering” , zoals het artikel van jl collins terecht aangeeft. Maar zo lang je in NL een beetje zekerheid hebt over je werk- en woonplaats voor de komende jaren dan wint kopen het gemakkelijk van vrije-markt huren.

    Uiteraard is een afbetaalde hypotheek ook een uitstekend middel richting financïele onafhankelijkheid, want het is één van de weinige vormen van bezit waar je geen vermogensrendementheffing over betaalt.

    Je aflossingspercentage is trouwens vrij hoog: mijn annuiteitenhypotheek begon op 60% rente / 40% aflossing en beweegt tergend langzaam naar de 50/50 toe.

    Dat de lasten € 1 per maand toenemen door de toenemende aflossing en minder HRA klopt ook: ik heb al eens berekend dat bij 125,- tot 150,- per maand extra aflossing de netto lasten exact gelijk blijven, totdat de hypotheek (versneld) is afbetaald

    • Voor ons was het kopen vs huren ook redelijk makkelijk. Je moet het gewoon niet zien als investering maar als kostenpost. Een aflossingsvrije hypotheek is inderdaad een mooie stap. Met de huidige rentetarieven is er wel wat voor te zeggen om je hypotheek wel te houden. De rust en vrijheid van hypotheekvrij zijn ook wel wat waard.

      Dat aflossingspercentage is iets waar heel veel mensen zich op verkijken bij het kiezen van een rentevaste periode. Men kijkt naar de maandlasten en wat dat scheelt. In onze situatie zou bij 5% rente de aflossing maar 34% van het netto maandbedrag zijn. Terwijl nu bij 2,85% het maar liefst 55% van het netto maandbedrag is en dat maandbedrag is dan al bijna €90,= lager. Dat scheelt gewoon enorm over de hele looptijd. Ik ben dan ook niet direct een voorstander van 20/30 jaar vastzetten. Hoewel dat met de huidige rentetarieven wel heel aantrekkelijk is. Los jij versneld af of niet?

      • Ik los niet versneld af, maar als het einde van de rentevaste periode in zicht komt, wil ik nog wel even mijn best doen om op zo’n laag mogelijke rente-staffel uit te komen.

        Aflossen hypotheek levert mij slechts 2,5% rendement op (zolang we onder de VRH grens blijven) en al het geld staat dan voor de rest van de looptijd van de hypotheek vast. Komt dan dus goed overeen met het JL collins verhaal van een immobiele, slechte investering.

  2. Sorry, maar ik kan het even niet volgen:

    Je zegt: “Omdat de lineaire hypotheek de laagste totale kosten heeft over de totale looptijd hebben we die maar niet gekozen.” Want, jullie hebben graag zoveel mogelijk kosten????

    Mijn vriendin heeft ook een studieschuld maar gezien het feit dat daarover slechts een rente van 1,39% betaald hoeft te worden denken we er niet aan om het aflossen van studieschuld voorrang te geven. Waarom hebben jullie daar wel voor gekozen? Ik snap er echt helemaal niets van.

    Ik ben benieuwd naar je reactie.
    hartelijke groet,

    • Hoi Mark! Thnx voor je reactie! Die zin over de laagste kosten was om de lezer even op een klein dwaalspoortje te zetten. Dat is dus gelukt..;) In mijn blog over de studieschuld kan je lezen dat ik meer dan 3% rente betaal op mijn studieschuld. Vandaar dat we daar de voorrang aan geven en dat resulteert icm met een annuteïtenhypotheek voor ons wél in de laagste kosten. Mocht je nog vragen hebben horen we het graag!
      Groet!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.